[주택임대사업 투자 유의점]

임대사업을 할 때는 위험요인도 따져 봐야 한다. 임대사업은 금리에 민감하므로 금리 변동과 경제변수 등에 늘 관심을 기울여야 한다.

우선 임대사업 대상층을 선정한 뒤 그에 맞는 입지 여건을 갖춘 주택을 매입해야 투자수익률을 높일 수 있다.

서울에서는 지하철역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권과 대학가 주변, 사무실 밀집지역이 좋다. 수도권이라면 공단.대학교나 대규모 유통시설을 끼고 있는 아파트가 무난하다.

신규 분양.미분양 아파트를 살 것인지, 기존 주택을 매입할 것인지를 결정하는 것도 중요하다.

분양 아파트는 세제혜택은 많지만 완공 때까지 금융비용을 따져야 한다. 다만 중도금 이월제 등 대금 납부조건을 완화해주는 경우라면 사정은 다르다.

기존 주택은 매입 금액이 수익률을 결정한다. 과거에는 임대 후 되팔 때 많은 시세차익을 남겼으나 지금은 집값이 안정세를 보이면서 큰 이익을 남기기 어려워졌다. 따라서 경매로 나온 주택이나 매매가격에 비해 임대료가 높은 아파트를 노려야 한다.

전세와 월세 중에서 어느 것을 선택하느냐도 결정할 문제다. 무조건 월세가 좋은 것은 아니다. 종합소득이 많은 사람은 전세가 월세보다 유리할 수도 있다.

임대사업은 5년 이상을 내다봐야 하므로 다가구나 단독주택보다 아파트가 유리하다. 아파트 중에서도 세제혜택이 많고 임차수요 층이 두터운 전용면적 18평 이하가 낫다.

그렇다면 임대사업은 늘 수익이 보장될까. 그렇지 않다. 감정평가연구소 이재우 연구원은 "물가상승.거래비용 등을 감안하면 소형주택은 연 5% 이상, 중대형은 연 6.2% 이상 집값과 임대료가 올라야 수익성이 있다" 고 분석했다.

예컨대 전용면적 12평과 24평 아파트를 2가구씩 매입해 1년간 세를 놓을 경우 임대료와 집값에 변동이 없다면 투자수익성(순 현재가치)은 마이너스라는 얘기다.

성종수 기자