[분양권 돋보기] 2~3년된 부근 아파트가 적정가 기준

시세 차익을 노리고 아파트 분양권을 사는 투자자들이 무엇보다 염두에 둬야 하는 것은 '투자할 아파트가 얼마나 더 오를 수 있느냐' 는 것이다.

어떤 분양권이든 무한정 값이 오를 수는 없으며 적정 가격에 도달하면 상승세가 멈추기 때문이다.

특히 이미 값이 오를 만큼 올라 입주 시점까지 추가 상승 여력이 별로 없는 분양권을 잘못 샀다가는 낭패를 볼 수 있으므로 '옥석(玉石)' 을 잘 가려내야 한다.

그렇다면 분양권의 적정 가격은 어떻게 산출하나. 일반적으로 분양권 시세는 인근 아파트 시세의 영향을 가장 많이 받을 수 밖에 없다.

결국 분양권을 사려면 인근 아파트 시세를 꼼꼼히 분석한 후 현재 가격이 적정한 지, 입주 시점까지는 얼마나 더 오를 수 있는 지를 판단해 보고 결정해야 한다.

물론 인근 아파트마다 특성이 다르다는 것을 충분히 감안해야 한다. 건축년도.자재.위치는 물론 건설업체의 지명도에 따라 같은 평형의 아파트라도 시세는 천차만별이다.

이런 사실을 염두에 두고 최근 입주한 아파트들의 입주 당시 시세를 인근 아파트값과 비교해 보면 대체로 세 가지 흐름이 발견된다.

우선 인근 아파트도 비교적 새 아파트이면 입주 때 가격이 그 인근 아파트에 다소 못미치는 경우가 많다.

지난해 11월 입주한 서울 이촌동 코오롱아파트 26평형은 입주 때 평균 매매값이 1억8천만원이었다.

평당가로는 평균 6백92만원으로 인근 강촌 25평 7백50만원(92%), 한가람 25평 7백80만원(82%), 우성 25평형 7백만원(98%)보다는 약간 낮게 형성됐다.

그러나 인근 아파트가 비교적 낡은 아파트일 경우에는 입주 때 값이 인근 아파트보다 10~20% 높게 형성되는 현상이 두드러진다. 새 아파트라는 메리트가 작용했다.

지난해 9월 입주한 서울 대치동 효성 33평형은 당시 평당가가 9백24만원으로 인근의 오래된 은마 34평형(평당가 7백27만원)의 1백27%, 미도 34평형(평당가 8백67만원)의 1백6% 수준을 보였다.

인근 아파트가 입주한 지 2~3년 정도 된 경우라면 비슷한 수준을 형성하는 경우가 많다. 지난해 11월 입주한 서울 신당동 삼성 24평형의 경우 평당가는 6백45만원으로 인근 약수 하이츠 24평형과 가격이 엇비슷했다.

김남중 기자