재건축ㆍ재개발 용적률 깎인다

[안장원기자]

그리스어의 첫 소문자인 α(알파). 처음과 끝이란 뜻으로 쓰이는 ‘알파와 오메가(Ω, 마지막 소문자)’라는 말에서처럼 대개 처음을 말한다.

그런데 α에 ‘+’가 붙은 ‘+ α’는 ‘보너스’ ‘인센티브’라는 의미다. 추가로 뭔가를 준다는 것이다.

월급쟁이들이 환장할 만한 용어인데 재건축•재개발 조합원들도 좋아한다.

재건축ㆍ재개발에서 α는 기준 용적률에 추가로 주어지는 용적률 인센티브를 말하기 때문이다. α가 많을 수록 용적률은 확 올라간다.

α는 사업부지 일부를 도로 등 공공시설 부지로 무상제공하는 기부채납 면적이 많을수록 커진다. 기부채납 대가로 주어지는 당근인 셈이다.

이를 통해 서울시는 도로 등 공공시설을 확보하고 조합은 용적률이 올라가 사업성이 좋아지게 되는 것이다.

α가 달라지게 됐다. 그동안 α를 계산할 때 공공시설로 기부채납하는 면적에서 신설되는 공공시설 내 기존 국공유지 면적은 제외하고 계산됐다.

그러나 이제는 여기다 택지에 포함돼 없어지는 기존 국공유지 면적도 포함된다.

위의 그림 1을 보자. 전체 사업구역 면적이 1만5000㎡. 여기에는 국공유지인 기존 도로 1000㎡(B+E)가 포함됐다.

주민들은 2250㎡(A+B+E)를 기부채납해 새 도로를 만든다. 기존 도로 중 E(850㎡)는 없어져 대지로 바뀐다. 

지금까지는 기부채납면적이 A+C였다. 새로 신설되는 공공시설 면적에서 기존 국공유지만 제외됐다.

앞으로는 A+C-E가 된다.

서울시는 없어지는 E에 대해 이전에는 조합 측에서 돈을 내고 구입해 가도록 했다. B는 어차피 새 기반시설이 됐으니 신경 쓸 게 없다.

이에 대해 일부 주민들이 무상 귀속을 요구하며 유상구입을 둘러싸고 논란이 일자 논란의 싹을 자르기 위해 제외키로 한 것이다.

돈을 주고 사가지 않으면 그 땅만큼을 기부채납 면적에서 빼야 하지 않느냐는 논리다. 국공유지를 무상으로 주고 용적률도 주는 이중혜택을 줄 수 없다는 것.

용적률 낮아져 사업성 악화돼

이렇게 되면 용적률이 낮아지게 된다. 그만큼 사업성이 안 좋아지는 것이다.

그림 1의 경우 3종 주거지역(기준 용적률 210%)이라면 용적률이 255%에서 237%로 18% 포인트 줄어든다. 건축연면적으로는 2448㎡에 해당한다.

용적률 감소폭은 구역에 따라 천차만별이다. 그림 1의 E가 얼마가 되느냐에 따라 달라지는 것이다.

서울시는 지난해 말부터 새로운 용적률 산정기준을 적용키로 했다. 새로 정비구역을 신청하는 구역부터는 새 산정기준에 따라 용적률을 계산한다.

이미 정비계획이 결정된 구역에선 새 기준에 따라 용적률을 하향조정해 정비계획을 변경하거나 유상공급한다는 방침이다.

재건축•재개발 용적률이 달라지는 데 한가지 덧붙여야 할 게 있다. 재개발은 이렇게 달라지는 용적률대로 건축해야 하지만 재건축은 사정이 다르다. 재건축은 정부에서 법적 상한까지 허용했기 때문에 실제 재건축 용적률은 기부채납 정도에 상관 없이 법적 상한이 된다.

그러면 재건축은 법적 상한의 용적률 변화 없이 기부채납만 덜하게 돼 오히려 덕을 보게 되는 게 아닌가.

그렇지는 않다. 임대주택이 늘어나게 된다. 법적 상한 용적률에서 기부채납 등을 감안한 정비계획 용적률을 뺀 용적률의 절반을 임대주택으로 지어야 해서다.

정비계획 용적률이 낮아지면 이 차이가 커져 임대주택이 많아진다.

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