도시편입 개발예정 지역 '돈 된다'

농촌의 준농림지가 도시지역으로 편입되면 땅값에 어떤 변화가 일어날까.

일단 도시지역이 되면 녹지가 아닌 한 용적률 한도가 높아져 건물을 크게 지을 수 있고 개발도 손쉬워 땅값이 오르게 된다.

투자자들은 바로 이런 점을 노려 도시지역으로 편입될 가능성이 큰 곳이나 최근 편입된 준농림지 등에 눈독을 들이는 경우가 많다.

도시 편입지역에 대해선 지방자치단체가 시차를 두고 구체적인 도시계획을 수립하게 된다.

당장 도시계획을 만들어 개발에 들어가기도 하지만 대개 5년 단위로 도시재정비계획을 수립하면서 조금씩 추진하는 게 관행이다.

지금까지는 일반 준농림지 등을 도시지역으로 편입시킬 때 각 지역별로 주거.상업.공업.도로 등 다소 구체적인 계획을 세워 추진했으나 앞으로는 개발예정용지와 보존용지 등으로만 구분해놓고 구체적인 것은 나중 개별 도시계획을 만들 때 하도록 돼 있다. 이렇게 되면 투자 대상을 고르기가 예전보다 더 어려워진다.

◇ 도시편입지역 투자가치〓인구 증가 등으로 개발수요가 많으면 외곽의 준농림.농림.자연환경보전 지역 등을 도시지역으로 편입시켜 계획적인 개발을 추진하게 된다. 비 도시지역이라고 개발이 불가능 한 것은 아니지만 용적률 등이 낮고 규제가 까다로워 개발이 쉽지 않다.

도시편입설만 나돌아도 땅값이 뛰고 일단 확정되면 거의 기존 도시지역 수준이 된다. 수도권의 경우 일반 준농림지 값이 평당 20만~30만원인데 도시지역으로 편입되면 평당 60만~1백만원 수준으로 오른다. 위치가 좋은 곳은 더 뛴다.

예를 들면 지난 95년 9월 도시기본계획 마련에 이어 국토이용계획 변경, 도시재정비계획 수립, 도시계획 입안 등을 거쳐 지난 2월 주거지역으로 결정된 경기도 고양시 탄현동 일대는 당초 평당 20만~30만원했으나 도시 편입지역으로 확정되자 70만~80만원으로 껑충 뛰었다가 지금은 2백만~3백만원선을 호가하고 있다.

◇ 도시편입 예상지역〓대부분의 도시는 도시기본계획을 만들어 편입지역을 확정했다. 따라서 이들 도시는 도시지역으로 편입되는 곳이 어디고 주거지역.상업지역.도로개설 예정지.공원 등도 얼마든지 알 수 있다.

하지만 가장 개발 잠재력이 큰 경기도 용인.김포.파주 등은 현재 도시 편입지역을 결정하는 밑그림 그리기를 진행중이다. 아직 정확한 경계선이 나오지 않았다는 얘기다.

◇ 투자적기〓투자이익을 가장 많이 높일 수 있는 시기는 도시편입 이야기가 전혀 나오지 않은 때다. 값이 오르지 않은 상태여서 일단 도시지역으로 바뀌면 단시일에 땅값이 많이 오른다. 물론 어느 곳이 편입지역이 될지 명확하지 않지만 도시여건을 잘 들여다보면 얼마든지 알 수 있다는 게 전문가들의 얘기다.

편입지역을 정하는 절차인 도시기본계획 수립기간 중에 투자해도 늦지 않다. 소문이 나 값이 오른 상태지만 앞으로 추가 상승여력은 얼마든지 있다.

편입지역이 정해진 경우 장기 투자로 나가야 한다. 실제 개발을 위해 도시계획을 수립하게 되면 땅값이 다시 뛰고 개발이 본격 진행되면 한번 더 상승하는 게 지금까지의 땅값 상승추이다.

◇ 주의 사항〓10여년 전 도시 편입대상으로 소문났던 전남 해남군 화원면의 임야 6천평과 밭 1천5백평을 전 재산 절반가량인 4천여만원에 매입했던 서울 홍제동 P(48)씨는 최근 매입가격 수준에 되팔아 그동안 금융비용 등을 감안하면 큰 손해를 보았다. 개발이 안돼 값 상승은 고사하고 살 사람이 없어 장기간 돈이 묶여 어려움이 많았다.

따라서 개발계획을 믿고 토지에 투자하는 경우 무엇보다도 '실제 개발의 확실성' 이 얼마나 있는가에 유념해야 한다.

추진과정을 거치다 보면 편입대상에서 탈락되기도 하고 녹지.도로.공원 등 도시계획시설로 지정돼 기대했던 수익을 올리지 못하는 경우도 많다.

건교부 토지정책과 관계자는 "국토이용계획 변경의 경우 환경부.농림부 등 관계 부서와 조율과정에서 변경되기도 한다" 고 말했다.

도시지역으로 편입되더라도 주거 용지는 드물고 녹지지역이 대부분이라는 것이 관계자들의 설명이다. 구체적인 개발 방식에 따라 토지 소유주의 수익도 다르다는 점도 유념해야 할 사항.

최영진.염태정 기자