올 가을 결혼하는 직장인 이모씨(35)씨는 전세를 찾다가 최근 입주물량이 몰리는 고양시에서 마음에 드는 아파트를 발견했다. 전세 값도 예상보다 싸고 새 아파트인 점도 마음에 들었다. 하지만 미등기 아파트인 점이 걸린다. 분양자가 전세 값으로 잔금을 치루려 한다는 이야길 들었지만 영 찜찜하다. 이 아파트에 전세로 들어가도 될까?
올 하반기 서울 및 수도권에 입주물량이 몰리면서 저렴한 전세 물량을 찾으려는 사람들의 관심이 이들 지역에 집중되고 있다. 경기도 용인, 고양, 파주, 남양주, 김포, 서울 은평구 등 입주물량이 한꺼번에 집중되는 곳들이다. 그런데 이들 지역에서 새로 쏟아지는 전세 매물은 대부분 미등기 아파트다.
투모컨설팅 강공석 사장은 “분양을 받은 사람들은 최근 주택 거래 침체와 자금조달 계획 차질 등으로 입주를 제때 하지 못하는 경우가 많다”며 “잔금연체 비용을 내느니 싸게 전세를 내놓아 잔금으로 쓰자고 생각하는 사람이 많아지면서 미등기 아파트 전세 물량이 크게 늘어날 것”이라고 예상했다.
미등기 아파트 전세를 계약하는 것은 위험하지 않을까. 유념해야할 사항이 많다는 게 전문가들의 지적이다.
실소유자 확인, 잔금납부 이행 강제해야
먼저 잔금을 내지 않아 아직 소유권 이전 등기를 하지 않은 신축아파트가 전세로 나왔을 때는 반드시 실소유자를 확인해야 한다. 등기가 안 돼 아직 누가 소유주인지 명확하지 않기 때문에 중개업자 말만 믿다가는 낭패를 볼 수도 있다.
부동산써브 함영진 실장은 “분양계약서 사본을 받아두고, 건설사에 문의해 가압류여부 등 권리관계, 중도금이나 잔금대출금 등을 반드시 파악해야 한다”고 조언했다. 그는 “공인중개사나 임대인의 가족 등 대리인과 계약할 때도 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 받아 두고, 임대인에게 연락해 위임 여부를 확인해야 한다”고 덧붙였다.
임대인이 전세보증금을 다른 데 유용하지 않고 반드시 잔금으로 납부해 등기신청을 할 수 있도록 중개업소에 책임을 짓도록 하는 것도 필요하다. 이를 이행하지 않으면 계약은 무효라는 특약을 작성해야 한다.
법무법인 메리트 박미옥 본부장은 “임대인이 임차인으로부터 수령한 임대차보증금을 분양대금을 납부하는데 사용하지 않을 경우 분양회사로부터 분양계약의 해제를 당할 수 있다”며 “법적 보호를 받기 위해서 매매계약서에 반드시 특약사항으로 포함시켜야 한다”고 말했다.
입주와 동시 전입신고, 확정일자 받아야
미등기상태에서 전세권설정은 불가능 하다. 하지만 임차인은 입주와 동시에 전입신고를 하고 전세계약서에 확정일자를 받으면 ‘우선변제권’을 취득할 수 있다. 우선변제권은 임차주택이 경매나 공매시 후순위권리자 및 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리다.
이때 분양계약서상의 지번과 동·호수를 정확히 기재해 전입 신고해야 다음날부터 효력이 발생한다.
대출이 많은 아파트는 특히 주의해야 한다. 경매로 넘어가는 최악의 상황까지 고려해 대출금과 전세보증금을 합해 시세의 70%를 넘지 않도록 하는 게 좋다는 게 전문가들의 판단이다. 경매시장의 평균 낙찰가률(감정가 대비 낙찰가 비율)이 70~80% 수준이어서다.
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