재건축 조합 인가 받았어도 사업승인까지 변수 많아

부동산시장이 급변하고 있다. 일부 상품에는 투기바람이 불고 있다. 이 분위기에 편승해 잘못 투자했다가는 낭패를 보기 십상이다. 실수요자들이 투자하는데 길잡이가 되도록 각 분야 전문가들이 쓰는 알짜 재테크 방법을 주 1회 시리즈로 엮는다.

편집자

8·9 부동산안정대책이 발표된 이후 재건축시장의 움직임에 관심이 커지고 있다. 앞으로 재건축 추진 아파트들의 안전진단과 조합설립인가 기준이 강화되고 용적률이 크게 제한된다. 따라서 서울 고밀도지구 아파트 8만4천60가구는 2003년말 개발계획수립 때까지 사실상 사업승인이 어려워졌다.

이 여파로 신규 재건축 추진 아파트들은 가격이 떨어지면서 거래조차 거의 끊기고 있다. 그러나 이 같은 찬바람 가운데서도 꾸준히 거래되고 있는 단지들이 있다.

지난 4월 사업승인을 받은 서울 서초동 삼익아파트는 사실상 1대 1 재건축임에도 불구하고 모든 평형이 지난해 말보다 1억원 이상 올랐다. 강동시영아파트도 2단지가 4월 26일, 1단지가 5월 28일 각각 조합설립인가를 받아 주변 인근 고덕동과 둔촌동의 불황과는 무관하게 가격이 오르고 있다.

1천6가구를 지을 종로구 무악연립은 지난 6월 29일 사업승인 신청을 한 뒤로 매수자들이 몰려들고 있으나 매물 찾기가 쉽지 않다.

이들 단지의 공통점은 조합설립인가를 받고 사업승인을 남겨두었다는 것이다. 그러나 이들 아파트에 대한 투자도 주의할 점이 많다. 조합설립인가를 얻었더라도 일부 미동의자의 동향과 그에 대한 대책이 세워져 있는지 조합과 구청에 반드시 확인해야 낭패를 보지 않는다.

마포구 S단지가 조합인가를 받고도 2년 가까이 미동의자들과 합의하지 못해 사업승인을 받지 못하고 있는 게 대표적인 경우다. 조합원수와 일반분양 물량도 꼼꼼히 비교해야 한다. 일반분양이 적은 단지의 경우 동·호수 추첨 뒤에 조합원 지분 가격이 떨어질 수 있다. 대부분 저층이나 소형평형 등이 조합원에게 배당되는 경우가 많기 때문이다.

저밀도지구는 서울시의 순차적인 승인 방침 때문에 인근 재건축단지에 비해 사업이 늦어질 수도 있다는 것을 감안해야 한다. 실수요자가 아닌 투자자가 가장 유의해야 하는 것은 단지 이름 값보다는 추가부담금을 포함한 총 비용과 실현 가능한 시세차익이다.

주변 아파트 시세가 높게 형성된 재건축단지 중에서도 단지 규모가 상대적으로 작은 곳은 사업승인이 나더라도 시세가 오르지 않는다. 소문이 나지 않아 투자자의 '손 때'를 덜 타기 때문이다. 이들 단지는 일반분양이 되면 단기간에 급등하는 게 일반적이다. 일반분양을 통해 관심을 끌면서 조합원 지분이 최고 시세로 급상승하기 때문이다.

하나컨설팅 대표