[부동산 컨설팅] 다가구 경매로 넘어가

Q 전세살고 있는 다가구주택이 경매에 넘어가 전세금 6천5백만원을 모두 날릴 처지에 놓였다.

확정일자를 받았지만 전입 순위가 늦어 배당을 기대할 수 없는 상황이다. 집 주인 명의로 돼 있는 재산도 없고 특히 행방불명이어서 어떻게 할 도리가 없다. 좋은 방법이 없나. 김영근 <서울 상도동>

A 매우 안타까운 일이지만 현재로선 뾰족한 대안이 없는 것 같다.

집이 경매로 넘어가 낙찰자가 결정되면 우선변제 순위에 따라 배당을 받게 된다.

상담자의 경우 소액 전세자(3천만원이하)도 아니어서 변제 순위가 늦으면 어쩔 수 없다.

집 주인이 빈털터리라고 하니 더욱 난감하다. 숨겨놓은 재산이 있으면 여기에다 가처분 신청 등을 통해 전세금을 받아내는 방법을 강구해 볼 수도 있지만 이 경우도 아니어서 도움을 줄 수 없는 입장이다.

다가구주택의 경우 세 사는 사람이 많아 전세금 총액과 은행 담보 등 다른 채권 등을 잘 챙겨본 뒤 전세계약을 해야 하는 데 이를 소홀히 해 이같은 난감한 일을 당한 것이다.

요즘 서울 강남 일대 벤처 창업붐에 힘입어 다가구.다세대 등 원룸주택이 동이 날 정도로 인기다.

전셋값도 많이 올라 자칫 이런 함정에 빠지기 쉽다.

전셋집을 구할 때 우선 생각해야 할 사안은 이 집에 설정돼 있는 각종 권리관계를 알아봐야 한다.

가등기나 가처분이 설정돼 있는 집은 일단 피하는 게 좋다. 이런 집은 확정일자 등 전세금 안전 장치를 해 놓아도 문제가 생기면 세입자가 당하게 돼 있다.

금융기관 등이 설정한 담보권은 집값에서 그 담보 금액을 뺀 액수가 전세금보다 많으면 안심해도 좋지만 집값이 떨어졌을 때를 감안해 담보액과 전세금을 합친 액수가 집값의 70%선인 집을 고르는 게 좋다.

다가구주택은 세들어 사는 사람이 많아 전세금 총액이 얼마 인지, 특히 소액 세입자가 있는지 챙겨봐야 한다.

소액 전세자는 집이 경매로 넘어가도 낙찰대금의 50% 범위 내에서 우선 배당을 받게 된다.

따라서 나머지 돈을 갖고 순위에 따라 일반 전세자가 나눠갖게 되므로 일부는 전세금을 다 받지 못할 수도 있다.

다세대.연립.아파트 등 공동주택은 가구별로 구분 등기가 되므로 그 가구에 대한 채권 관계만 챙기면 되지만 다가구는 단독주택인데 여러 집이 거주할 수 있도록 돼 있어 전체 세입자와 채권액 등을 잘 따져봐야 한다.

강남 일대 원룸 다가구주택의 경우 전셋값이 거의 집값 수준이어서 이런 점을 조심해야 한다.

특히 공사 도중 땅을 잡혀 은행돈을 잔뜩 빌리고 완공 후 전세놓아 전세금을 챙겨 사라지는 신종 전세 사기도 벌어지기 때문이다.

최영진 전문위원