올해 들어 5월까지 신규 대출액이 5조8천400억(RMB)으로 중화인민공화국 건국 이후 최고 수준을 기록했다.
정부에서 풀고 있는 돈들이 은행을 통해 실물경제에 뿌려지고 있고 이 돈들은 실물경제활동 중에서도 이윤이 많이 남는 주식시장과 부동산시장으로 유입되고 있다. 이로 인해 자금의 유동성이 넘쳐나자 부동산시장이 과열양상을 보이고 있다.
수건 돌리기
작년까지만 하더라도 중국 부동산시장에서 2억㎡에 달하는 미분양 물량이 해소되려면 최소 1년6개월은 지나야 가능하다는 의견이 지배적이었다.
정부의 경기부양책의 일환으로 부동산규제가 완화되자 시장에서 미분양 물량이 빠르게 처리 되어가고 있고 분양시장에 사람들이 몰려들면서 분양가도 올라가자 최근에는 얼쇼우(二手)시장에 이어 분양시장에서도 잔여 분양 물량을 거두어 들이고 있는 추세이다.
분양을 통해 자금난을 해소한 개발상 입장에서는 이제 남은 물량을 처분해 이익을 추구하겠다는 말이다.
이제 ‘마이이 쑹이(买一送一, 하나 사면 하나 더 주는 판촉 전략)’같은 분양 마케팅은 당분간 보기 어려울 것 같다.
개발상의 이윤추구와 함께 부동산 투자를 부추기는 세력이 지방정부이다. 지난 시절을 돌아보면 지방정부의 주요 세원이 부동산에서 발생하였는데 몇 년간 부동산 시장이 침체되면서 지방정부도 경제적인 타격이 있었다.
시장이 살아나자 여러 지방정부에서 대규모 부동산 프로젝트를 앞다투어 발표하는 이유는 여기에 있다.
지역경제 살리기에 지방정부까지 뛰어들다 보니 부작용도 발생하고 있다. 대표적인 것이 부동산 담보대출인데 은행 문턱이 많이 낮아져 대출심사도 느슨해졌고 금리도 내려가자 편법 불법대출이 고개를 들고 있다.
그 중 가장 많이 발생하는 것이 부동산 가격을 높여 대출을 받는 것인데 기존의 계약 진행이 계약금 (30%이상)을 본인이 지불하고 부족한 부분을 대출받았다면 일부 지역에서는 계약금은 형식적으로 내고 나머지를 대출로서 계약을 진행시키고 있다.
이와 같은 방법은 은행의 감정평가액을 높여 대출을 받는 전형적인 부정대출의 방법이다. 이런 식의 대출은 어느 한 부분의 의지만으로는 일이 진행되기 힘들고 각각의 단위에 이득이 있기에 발생할 수 있는 일이다.
이로 인해 중국발 금융위기를 걱정하는 사람들이 하나 둘 생겨나고 있다.
미국의 서브프라임 모기지가 세계경제에 큰 타격을 주었다는 것은 이제 경제에 관심 있는 사람이라면 누구나 알고 있을 것이다. 서브프라임 모기지란 말 그대로 비 우량 담보대출이다.
신용도가 낮은 사람이나 그 외의 금융권으로부터 소외 받은 사람들에게 주택을 담보로 대출을 해준 것인데 이후 대출금리를 올리자 비 우량 담보대출을 받은 사람들이 상환능력이 안되자 파산으로 이어졌고 이로 인해 모기지 업체와 채권 담보업체가 줄줄이 쓰러졌고 최종적으로는 이러한 채권 담보업체의 채권을 사들인 글로벌 투자회사까지 타격을 입게 되었고 글로벌투자회사가 투자한 세계 각국의 시장에도 금융 쓰나미를 몰고 온 것이다.
중국도 경제 살리기에 총력을 기울이면서 느슨하게 풀어진 부동산 담보대출시장이 문란해진다면 미국의 전철을 밟지 않으리라는 보장이 없다.
예를 들어 문란하게 이루어진 담보대출들이 차후 금리인상으로 인해 은행에 직격탄을 날릴 수 있고 이로 인해 은행에서 투자한 중국경제 다 방면의 영역에도 심각한 영향을 미칠 수 있을 것이다.
중국경제의 성장엔진 중 하나인 부동산 시장의 열기가 날씨만큼이나 뜨거워지고 있다.
각 지방정부마다 부동산시장의 고삐를 풀고 시장 활성화를 독려하고 있다. 재정기반이나 사회적 환경이 미숙한 곳에서 이러한 열기는 과부하가 걸려 터져버릴 수 있다는 것은 누구나 생각해 볼 만한 가설이다. 마치 수건 돌리기처럼 우대정책을 돌아가면서 발표하다 보면 어디에선가는 터지기 마련이다.
한국의 경우 중국에 대한 경제의존도가 하루가 다르게 커지고 있다. 만약 중국발 서브프라임 모기지사태가 발생한다면 한국경제도 교민경제도 이 후 폭풍에 자유롭지 못 할 것이다.
학창시절 소풍 가서 수건 돌리기에 걸리면 술래만 그에 따른 댓가를 치르면 되었는데 이제는 구경하는 주변인도 긴장해야 되는 세상에 살고 있다.
교육과 미래(上海)
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Project Manager/ 김형술
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