서울 위성도시권의 재건축 대상 아파트 값이 상대적으로 싸다고 해서 덜렁 투자했다간 큰 낭패를 볼 수 있다.
이 지역 주요 시.군도 서울처럼 고밀도 개발을 억제하는 차원에서 재건축아파트 용적률을 잇따라 강화하고 있고, 특히 택지개발지구에 들어선 아파트는 조합 마음대로 재건축을 추진할 수 없기 때문이다.
용적률이 강화되면 전체 건립 가구수가 줄어들어 그만큼 수익성이 낮아져 조합원에게 무상으로 배정되는 평수가 적어진다.
또 택지개발지구에 건립된 아파트는 시에서 별도의 상세계획을 수립해야만 기존 층수 이상으로 재건축이 가능하고 상세계획수립은 보통 1~2년정도 걸려 사업이 지연될수 있다는 얘기다.
따라서 현재 시세가 강세라면 피하는 게 좋다.
자신이 매입할 아파트가 택지개발지구에 해당되는지 여부는 해당 시.군 도시주택과 등에 확인하면 된다.
또 구입시기를 잘 선택하는 것도 중요하다.
재건축 아파트값은 보통 추진위원회가 구성되는 시점에 오르기 시작해 사업승인신청시점에서 정점에 이른다.
따라서 투자목적이라면 추진위구성단계에 구입해 사업승인시점 직전에 팔면 시세차익이 크다.
사업승인이 떨어지면 원칙적으로 매매가 불가능하고 아파트 재당첨금지 적용도 받는다는 것을 명심해야 한다.
또 현재 평형에 비해 대지지분이 많아야 나중에 추가부담금을 적게 내고도 큰 평형을 배정받을 수 있다.
또 단지규모가 큰 곳을 선택하는 것이 유리하다.
단지가 커야 지명도 있는 건설업체들이 시공사로 나서 유명 브랜드에 따른 시세상승 혜택을 볼 수 있다.
기존 용적률이 1백%선 이하여야만 채산성을 맞출수 있고 1백30%선을 넘으면 조합원 추가부담이 많아 재건축에 따른 수익이 거의 없다는 것도 명심해야 한다.
게다가 무분별한 재건축 방지를 위해 안전진단을 강화하는 내용의 주택건설촉진법 개정도 추진되고 있는 점도 명심해야 할 대목이다.
준공 20년이 지나도 붕괴우려가 없으면 재건축이 허용되지 않는다.
손용태 기자
