관리처분 재개발지 주택 매각할때 조심

재개발지구내 주택을 3년이상 갖고 있었다고 해서 다 양도세가 면제되는 것은 아니다. 일반주택의 경우 3년이상 보유한 후 팔면 세금이 나오지 않지만 재개발지내 주택은 중간에 철거돼 나대지 상태로 있다가 나중 아파트가 들어서기 때문에 비록 1가구1주택자라 해도 매각시점에 따라 양도세 부과조건이 다르기 때문이다.

◇지분매각=1가구1주택자가 재개발지구내 낡은 주택을 철거이전에 이미 3년이상 보유했다면 주택철거후 관리처분이전에 팔면 양도세가 면제된다.종전에는 철거이전에 이미 3년 보유했더라도 철거이후 관리처분까지는 단순한 나대지로 봐 양도세를 과세했지만 재경원이 지난해 3월29일 예규를 개정해 이를 주택의 부속토지로 인정해 주고 있기 때문.그러나 철거되기전 주택상태로 3년이상 보유했더라도 관리처분이후 건물준공(가사용승인도 포함)이전에 팔면 양도세를 내야 한다.관리처분이 되면 조합원에게 아파트에 입주할 수 있는 권리가 배당되는데 과세당국에서는 이를 부동산을 취득할 수 있는 무형의 자산으로 봐 양도세를 부과하고 있다.

물론 철거이전에 3년이상 보유한 사람이 준공이후에 팔면 당연히 양도세가 면제된다.

다음으로 철거이전에 주택보유기간이 3년이 되지 않았다면 매각시점이 준공 전후인지에 따라 양도세 부과기준이 다르다.

준공이전이라면 철거이전보유기간과 나대지보유기간을 합쳐 3년이 넘었더라도 무조건 양도세를 내야 한다.아파트가 준공됐다면 철거이전 보유기간과 공사기간을 합쳐 3년이 넘으면 비과세혜택을 볼수 있다.공사기간도 주택소유기간으로 인정해주기 때문. ◇지분매입후 매각=무주택자가 철거직전의 낡은 주택을 구입해 재개발아파트를 배정받아 팔 때는 어떤가.물론 아파트가 완공돼 자기 이름으로 등기한 후 팔아야 하고 이 때도 철거이전보유기간과 공사기간까지 합산해 3년이 지난 시점에 팔아야 비과세대상이 된다.역시 공사기간을 보유기간으로 인정해주기 때문이다.

그러나 무주택자라도 건물이 철거돼 나대지 상태이거나 아예 처음부터 나대지인 지분을 구입했다면 건물완공시점부터 3년이 지난 후에 팔아야만 비과세된다.나대지상태에서 구입한 물건의 경우 공사기간을 보유기간으로 인정하지 않는다. 손용태 기자 ◇도움말=거성부동산정보백준차장(02-711-5114).국세청민원봉사실(02-397-1200)