주택 수요자들은 미래가치를 보고 재건축 아파트를 매입한다. 그런데 미래가치의 불확실성이 큰 만큼 재건축은 매입에 앞서 꼼꼼히 따져봐야 할 점이 많다. 재건축의 수익성을 좌우하는 변수가 무엇인지 살펴야 한다. 우선 총투자 금액을 계산해봐야 한다. 총투자금액은 현 집값에 추가부담금과 재건축부담금, 그리고 이자비용을 더한 금액이다. 이 금액이 인근에 있는 기존 아파트 시세보다 10% 이상 높다면 신중하게 접근하는 게 안전하다.
대지지분도 핵심 포인트다. 단순히 수치상으로 대지지분이 많은 곳보다 대지의 가치가 중요하다. 대지 가치는 단위면적당 땅값에다 대지의 크기를 곱해서 나오므로, 단위면적당 땅값이 중요한 변수가 된다. 시간이 갈수록 대지의 가치가 올라갈 곳을 선별하는 것이 재건축 매입의 주요 포인트 중 하나다.
중대형 아파트를 원하는 수요자는 한 단지에서 대지지분 크기가 몇 번째인가를 살피는 게 필요하다. 소형 의무비율이 완화됐지만 재건축단지 전체 가구에서 전용 85㎡ 이하 중소형을 여전히 60% 이상 지어야 한다. 따라서 단순히 대지지분이 크다고 대형을 배정받는 게 아니라 대지지분 크기 순서가 상위 40% 이내에 들어야 중대형에 입주할 수 있다.
조합원 간 갈등이 적은 단지를 고르는 것도 중요하다. 조합원 갈등이 깊은 단지는 주요 사업추진 단계마다 조합원 합의를 이끌어내기 힘들어 사업이 지연될 가능성이 크다.
재건축과 관련한 핵심 규제가 크게 완화됐지만 아직 남아 있는 규제가 있다. 재건축부담금과 분양가상한제다. 재건축부담금은 새 아파트를 분양 받는 데 필요한 추가 부담금 외에 재건축사업으로 오른 집값에 대해 국가에 별도로 내는 돈이다.
구체적으로 재건축부담금은 재건축사업 종료시점(준공)의 집값을 착수시점(재건축 추진위 승인)의 가격(개발 비용+정상가격 상승분 포함)과 비교해 발생하는 조합원당 평균 초과 이익이 3000만원을 넘을 경우 최하 10%에서 최고 50%까지 부담금이 부과된다.
분양가상한제도 복병이다. 상한제 적용을 받으면 일반분양분 분양가가 내려가 분양수입이 상한제 적용을 안 받을 때보다 줄어들게 된다. 조합원 추가 부담금은 줄어드는 수입만큼 늘어나게 마련이다.
함종선 기자
