<특집>부동산 재개발 투자요령

재개발투자는 「천의 얼굴」을 가지고 있어 때론 천사로,때론 악마로 변신한다.
특히 서울시가 조합원의 자격을 강화하는 내용의 재개발 조례안과 구릉지에는 고층을 지을 수 없는 지침을 10월중 시행목표로동시에 입법예고중이어서 투자에 더욱 조심해야 한다.조례안은 시행이후 사업승인을 받는 지역부터,구릉지 지침안은 시행이후 결정고시를 받은 지역부터 각각 적용될 예정이다.따라서 현시점의 투자는 10월전에 사업승인및 결정고시가 떨어지는 지역과 그렇지 않은 지역에 따라 유의점과 투자원칙이 다르다.
◇사업승인지역=기존 조례및 지침이 그대로 적용돼 그동안 재개발투자 원칙에 따라 투자하면 된다.재개발투자는 사업단계별로,투자 또는 실입주 목적에 따라 구입해야 할 지역과 지분이 다르다. 우선 실제 입주하려는 사람은 지분평가액이 어느 정도 공개된시점,즉 관리처분이 떨어지기 6개월정도 전에 구입하는게 좋다.
이때는 지분평가액이 거의 공개돼 예상보다 적게 나온 사람을 중심으로 물건을 내놓아 의외로 좋은 물건을 구입할 가능성이 높다. 이때 지분을 살 경우 33평형 희망자는 지분매입에 따른 추가부담액을,43평형 희망자는 자신의 지분으로 이 평형을 배정받을 수 있는지를 확인하는 것이 바람직하다.
투자목적의 경우에는 시행인가후 이주단계 초기에는 33평형 지분을,중반에는 43평형 지분을 각각 사는게 좋다.초기에는 이주비를 빼면 적은 돈으로 투자할 수 있고 중반에는 43평형 지분수요가 적어 이 지분값이 떨어진다.철거및 공사단계 에서는 너무비싸므로 매입을 피하는 것이 좋다.
재개발은 지분의 크기보다 평가액이 높은 것을 골라야 한다.아파트는 평가액 크기 순으로 배정되기 때문이다.
평가액이 높은 지분을 고르려면 우선 대로에 인접한 물건을 찾아야 한다.도로와 가깝고 해당 지분에 도달할 수 있는 조건이 좋을수록 평가액이 높다.또 상업지역은 평가액이 높고 단지내 상가분양우선권까지 받을 수 있어 값이 비싸더라도 그 만큼 투자가치가 높다.건물의 경우 튼튼한 물건을 찾아야 평형배정이 유리한데 평가액은 벽돌 슬래브지붕.벽돌 기와지붕.시멘트블록조.목조 기와 순이다.
◇조례안 적용예상지역=45평방미만 나대지 소유자는 주택소유 여부에 관계없이 모두 아파트 분양자격이 없으므로 이 규모의 나대지는 사지 말아야 한다.
또 조례안에는 45평방에서 90평방까지의 나대지 소유자나 무허가건물 소유자는 무주택자만이 분양권이 주어져 이 조례안이 확정돼 적용되는 지구에서는 이런 점을 명심한 후 투자해야 한다.