<실명제시대財테크>재개발 주택

재개발지구는 사업추진단계와 지역에 따라 투자가치가 높은 땅(지분)의 규모가 각기 다르다.이 점을 잘 분석할 줄 알아야 최소투자로 최대이익을 얻을 수 있다.
사업단계별로 가장 투자가치가 높은 지분을 고르려면 어떻게 해야 하나.실제 거주목적으로 조합원 지분을 매입하는 사람과 중간에 되파는 경우에 따라 선택해야 하는 지분이 달라 주의가 요망된다. 우선 거주목적인 경우 사업시행인가이전 단계에서는 입주시기가 불확실한 점을 감안,가급적 지분매입을 하지 않는 것이 좋다. 시행인가이후 이주전단계라면 43평형을 배정받을 가능성이 있는 지분을 사는 것이 유리하다.이 평형을 원하는 사람이 적어지분값이 낮은 탓이다.
철거및 공사단계에서는 33평형 지분중에서 면적이 넓은 것을 사야 수익성이 높다.33평형 지분은 크기에 관계없이 가격은 비슷하고 면적이 넓으면 평가액이 많아 추가부담액이 적어진다.43평형 지분은 상한가로 매입을 피하는 것이 좋다.
투자목적인 경우에는 사업시행인가전이라면 사업추진에 상당한 시일이 걸려 돈이 묶일 위험이 있기 때문에 33평형 배정가능 지분을 사는게 유리하다.
시행인가후 이주단계의 경우 초반에는 33평형 지분을,중반에는43평형 지분을 사는게 좋다.
이같은 원칙에 따라 서울시내 5개 재개발구역에 대한 투자성을비교해본다.
〈표 참조〉 ◇공덕1구역=34평형 배정 지분시세는 1억3,000만~1억5,000만원선,43평형은 1억7,000만~2억원선.34평형은 평당 1,000만원정도로 초강세.43평형 지분시세는 평당 650만~750만원선.입주후 추가부담금 2,000만~5,000만원과 금융비용등을 포함한 이 지분구입에 따른 총부담액은 2억6,000만~3억2,000만원으로 실입주자가 찾을 만하다. ◇현저구역=입주가 2년정도 남아 투자자들에게는 매력이 떨어지지만 광화문.신촌부근에 직장이 있는 실입주자들의 문의가 잦다.33평형(시세 1억6,000만원선)과 43평형 지분(2억4,000만원선)값은 상한가.39평형 지분은 1억8,0 00만~2억원선으로 다소 낮다.주거환경이 좋아 39평형의 입주후 시세는 3억원선으로 예상돼 추가부담금(최고 5,000만원)을 감안해도 39평형 지분을 사면 좋겠다.
◇상월곡구역=이주비는 3,000만원정도 예정돼 있으나 소형지분에 대한 이주비조건은 확정되지 않아 소형아파트 배정지분중 상대적으로 면적이 넓은 물건을 택하는 것이 안정하다.지분 20평시세는 평당 430만~460만원선.
◇홍제4구역=건립가구수에 비해 조합원수가 적고 사유지비율도 낮아 43평형 배정 가능 지분은 최소 32평.이 지분 시세는 상한가인 2억5,000만원선으로 43평형 지분에 대한 투자가치는 떨어진다.입주시기도 99년초로 실입주를 위한 투자메리트도 떨어진다.소형지분 시세가 상승할 가능성이 높아 33평형 지분중작은 땅을 고르는 것이 좋다.
◇행당1-1구역=최대평(45평형)배정대상지분에는 이주비가 8,000만원으로 예정돼 있고 이 지분 매매가는 1억3,000만원이상인 것을 감안하면 이 지분을 사면 다른 지역 33평형 지분에 묶인 돈보다 적을수 있다.사업이 초기단계여서 실입주자에게는 부담스럽다.
손용태 기자