Q : 서울 재개발 투자를 생각하고 있는데 중개업소에서 자칫 새 아파트를 배정받지 못할 수 있다는 말을 들었습니다. 조합원이 너무 많으면 조합원들에게 돌아갈 전용면적 85㎡ 초과 중대형 물량이 제한돼 있어 그렇다는데 무슨 말인가요. 재개발 투자로 안전하게 분양받는 방법은 무엇인가요.
A :서울에서 조합원의 재개발 중대형 분양 자격은 까다롭습니다. 기존 자산가치를 감정평가한 권리가액이 중대형 분양가에 인접해야 중대형을 배정받습니다. 인접하다고 판단되는 기준은 따로 없고 상대적으로 가까운 금액을 말합니다. 중대형의 분양가가 4억원이고 이보다 주택 규모가 작은 전용 85㎡ 이하 중소형의 분양가가 3억원이라면 3억5000만원 이상이 중대형을 분양받을 수 있는 권리가액이 됩니다.
중대형 분양가에 인접한 권리가액을 가진 조합원이 중대형 건립 가구수의 절반을 넘으면 모두 중대형을 분양받을 수 있습니다. 하지만 건립가구수의 절반 이하이면 절반만 조합원 몫입니다. 중소형은 중대형을 분양받지 못한 조합원들이 물량제한 없이 가져갈 수 있습니다.
그런데 조합원 중대형 몫이 중대형 가구수의 절반이고 전체 조합원이 너무 많아 일반분양분이 별로 없는 구역에서 조합원인데도 분양받지 못하는 일이 생길 수 있습니다. 예를 들어 조합원이 950명이고 1000가구(중소형 800가구, 중대형 200가구)를 짓는 경우를 봅시다. 중대형을 분양받을 조합원이 100명밖에 안 되면 중소형 800가구는 나머지 조합원 800명에게 돌아갑니다. 권리가액이 가장 작은 50명은 분양받지 못하게 되는 것입니다. 조합원이면서 중대형 분양자격 제한으로 물량이 있는데도 분양받지 못하는 것입니다. 과거 단독주택이나 다가구주택을 다세대주택으로 바꾸는 ‘지분 쪼개기’가 많아 조합원 수가 크게 늘어난 구역들에서 이런 일이 벌어지곤 합니다.
하지만 앞으로는 이 같은 문제가 없어질 것으로 보입니다. 분양받지 못하는 조합원 수만큼 조합원들의 중대형 몫을 늘리는 방향으로 관련 서울시 조례 개정이 추진되고 있어서입니다. 이렇게 되면 조합원 수가 건립가구수 이하면 권리가액이 아무리 작아도 분양받을 수 있게 됩니다.
도움말=J&K부동산투자연구소 권순형 소장
