집값 안 올라도 2017년까지 계속 증가

집값이 현 수준을 유지하더라도 보유세 부담은 2017년까지 계속 늘어난다. 보유세 증가 요인은 세 가지다. 우선 시세의 몇 %를 공시가격으로 정하느냐를 뜻하는 ‘시가반영률’이 높아진다. 보유세 산정의 기준가격인 공시가격과 실제 시세 간의 차이가 줄어드는 것이다. 정부는 시세의 70~80%를 공시가격으로 정했다고 밝히고 있다. 하지만 지역적으로는 50%에 불과한 곳도 적지 않다. 이런 곳은 내년에 집값이 오르지 않아도 공시가격이 저절로 오를 공산이 크다.

주택 보유세 부담 얼마나 큰가

게다가 계산된 종부세의 몇 %를 납부하느냐 하는 ‘적용률’은 올해 80%에서 내년 90%로 올라간다. 재산세 역시 과표 적용률이 올해 공시가격의 50%에서 55%로 올라간다. 같은 공시가격의 주택이더라도 올해보다 재산세와 종부세가 늘어난다는 의미다. 종부세 적용률은 2009년 100%까지 올라가고, 재산세 과표 적용률은 매년 5%포인트씩 2017년 100%까지 인상된다. 서기호 세무사는 “종부세는 2009년까지 늘다가 2010년부터는 점차 줄어들지만 재산세는 종부세가 줄어드는 것 이상으로 늘어 전체 보유세는 2017년까지 계속 늘어난다”고 말했다.

예컨대 공시가격 10억원짜리 주택 한 채를 보유한 세대의 보유세는 올해 재산세(지방교육세ㆍ도시계획세 포함) 343만원, 종부세(농특세 포함) 312만원 등 655만원에서 2017년 재산세 718만원, 종부세 300만원 등 1018만원으로 55.4% 늘어난다. 2018년부터는 더 늘어나지 않는다. 실제 세금은 이보다 더 늘어날 수 있다. 시세 변동이 없더라도 공시가격 10억원은 내년에 시세 반영률이 높아져 11억원 등으로 올라갈 수 있기 때문이다.

공시가격에 따른 주택 보유세는 ▶12억원 주택 958만원→2017년 1408만원(46.9% 증가) ▶15억원 주택 1413만원→1993만원(41.1%) ▶20억원 주택 2170만원→2968만원(36.8%) ▶25억원 주택 3168만원→4243만원(33.9%) ▶30억원 주택 4165만원→5518만원(32.5%) 등으로 증가한다.

이를 분석해 보면 주택가격이 높을수록 보유세 증가율이 낮다. 공시가격 10억원짜리 주택은 보유세가 55.4% 증가할 때 30억원짜리는 32.5% 늘어난다. 그러나 주택가격 대비 보유세 비율은 비싼 집일수록 높다. 2017년 기준으로 10억원짜리 주택은 집값의 1.0188%, 30억원짜리 주택은 집값의 1.8396%를 보유세로 내야 한다. 20억원짜리 주택은 올해 집값의 1.0337%를 보유세로 납부해야 한다. 20억원 이상 주택 보유 세대는 이미 선진국 수준이라는 ‘보유세 1%’를 체감하고 있는 셈이다. 재경부는 주택 공시가격 6억원 이하로 재산세만 내는 사람들의 실효세율은 지난해 0.19%에서 2009년 0.28%로 오르고 2017년에는 0.54% 수준이 된다고 추정했다.