[반퇴시대 재산리모델링] 7억원대 재건축 분담금, 주식·증여로 충당하고 절세해야

중앙일보

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경기도 성남시에 사는 최모씨는 아내와 초등 자녀 1명을 둔 40대 가장이다. 최씨는 서울 서초동에 철거 진행 중인 재건축 아파트(18억원)를 보유하고 있으며, 직장 인근에 전세를 얻어 살고 있다. 문제는 최근 공사비가 오르면서 재건축 분담금이 7억원대로 치솟았다는 점이다. 부채는 6억원대며, 해외 주식으로 4억원이 있다. 분담금 부담을 위해 양가에서 1억원씩 증여를 받으려고 하는데, 수년 전 결혼 당시에도 1억5000만원씩 증여받았기 때문에 세금이 고민이다. 노후 대비로 연금 저축 등을 늘리는 게 좋을지도 알고 싶다.

최근 부동산 시장은 전반적 침체 속에서도 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호도에 힘입어 강남권 부동산만큼은 반등세가 확연하다. 약 4년 후 준공 예정인 서초동 재건축 아파트의 경우 분담금은 많지만, 주변 비슷한 규모의 신축 아파트 시세가 30억 원대를 훌쩍 넘기에, 아파트 준공과 함께 적지 않은 차익을 얻을 수 있다. 또한 현재 초등생 자녀가 4년 후에는 중학생이 되는 만큼 학군지 이점도 누릴 수 있다. 다만 현재 분담금의 규모가 보유한 금융 자산의 규모보다 크기 때문에 입주 전까지 남은 기간 금융 자산 운용의 목적을 추가 분담금 부담에 중점을 둬야 한다. 노후 자산 마련을 위한 연금 저축보다는 현재 잉여 현금 흐름을 저축과 투자에 집중하길 권한다.

재산리모델링

◆ 해외 주식 매매 시 세금 고려해야=현재 운용 중인 해외 주식(4억원)의 경우 매매 차익이 250만원을 초과할 경우 20%의 양도소득세 및 2% 지방소득세를 부담해야 한다. 하지만 6억까지 증여세가 공제되는 배우자에게 주식을 증여한 후 차익 실현을 하면 4억원이 취득가액으로 잡히고, 양도차익이 줄어 세금을 줄일 수 있다. 다만 해당 자금을 부동산 자금으로 활용할 경우 부동산을 공동명의로 하는 등의 조치가 필요하다. 또한 향후 금융투자 소득세 도입 등 세제 환경 변화에 대한 검토도 필요하다. 의뢰인이 외벌이인 만큼 가장의 소득 활동이 불가능한 위험에 대비해 기간이 정해진 사망보험 등 정기보험도 생각해 볼 수 있다. 향후 정기보험은 보장 기간을 종신으로 연장해 상속 재산의 형태로 가족에게 남겨주거나 상속세 납부 재원으로 활용할 수 있다.

◆ 증여자·수증자 바꾸면 증여세 줄일 수 있어=의뢰인 부부가 양가에서 1억원씩 더 증여받는다면 10년 이내 증여가액이 합산되어 증여세로 20% 세율이 적용, 부부 각각 1940만원의 증여세를 내야 해 부담이 적지 않다. 이전 증여는 부부가 각각 자신의 부모에게 증여를 받았지만, 이번에는 증여자·수증자를 바꿔 받는 방식으로 절세할 수 있다. 가령 의뢰인은 장인에게, 아내는 시아버지에게 증여를 받는 방식이다. 이런 경우 증여 가액이 합산되지 않고, 기타친족으로 분류돼 1000만원까지 증여 공제도 받을 수 있다. 이렇게 하면 증여세는 각 873만원으로, 총 증여세가 기존 3880만원에서 1746만원으로 줄어든다. 총 2억원을 각자 자신의 부모에게 증여받았을 때보다 2134만원을 더 분담금으로 활용할 수 있는 셈이다.