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Q : 새로 전세로 들어갈 예정입니다. 그런데 이 집을 사려는 사람이 저의 전셋값을 잔금의 일부로 사용한다고 합니다. 이 집을 전세 계약하자면 누구와 어떻게 해야 합니까. 현 등기부상의 주인(팔려는 사람)인지, 아니면 현재 주인은 아니지만 집을 사려는 사람과 해야 하는지요. 저의 전세금을 확보할 안전한 방법은 뭔가요?

A : 세입자가 입주한 후에 소유권이 이전되는 경우라면 지금의 소유자와 계약하는 것이 좋습니다. 즉 현재의 소유자와 임대차계약을 하면 입주한 후(물론 전입신고와 확정일자는 즉시 해야 합니다) 소유권이 이전되더라도 새로운 소유자에 대해 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있습니다. 만약 새로 집을 산 사람의 명의로 임대차계약을 할 경우 새 주인이 자신의 이름으로 소유권을 이전하기 전 다시 다른 사람에게 팔고 즉시 소유권 이전등기를 마칠 경우 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

또 임대차계약이 파기될 경우에도 문제가 발생할 소지가 있습니다. 현재의 소유자와 임대차계약을 체결할 경우에는 위 매매계약이 파기되더라도 임대차보호법에 따라 세입자는 충분히 보호받을 수 있습니다. 임대차계약에 앞서는 선순위 대출이 없어야 한다는 점은 임대차계약의 단서 조항으로 넣으면 됩니다.

◆도움말=최진영 변호사, 자세한 내용은 조인스랜드(www.joinsland.com) 상담.투자 코너 참조