2일 건설교통부가 재건축초과이익환수법 시행령과 시행규칙을 입법예고하고 내달 25일부터 시행하기로 함에 따라 재건축아파트값의 하락폭이 확대될 지가 관심이다.
재건축부담금은 지난달 기반시설부담금제가 시행되고 이달 말 재건축 안전진단이 강화되는 데 이어 도입되는 재건축아파트값 규제책으로 이미 시장에서는 이를 반영, 가격이 약세로 돌아선 상태다.
부동산 전문가들은 당분간 재건축아파트값이 상승세로 돌아서기는 어려울 것으로 전망하고 있다. 그러나 한편으로는 법 시행 과정에서 나타날 부작용에 대해서도 우려하는 목소리가 나오고 있다.
사실상 막힌 재건축 길
닥터아파트 조사에 따르면 지난달 서울시내 재건축아파트값은 0.90% 하락했다. 이는 6월의 하락률인 0.59%에 비해 하락폭이 더 확대된 것이다.
재건축아파트값의 하락은 계절적으로 비수기인데다 정부의 강력한 규제대책까지 맞물린 결과로 받아들여지고 있다. 정부가 재건축아파트가격을 잡기 위해 내놓은 대책의 핵심은 재건축 안전진단 강화와 개발이익 환수다.
안전진단 강화는 재건축 추진 단지의 90% 이상에 퇴짜를 놓을 것으로 전망되고 있으며 여기에 개발이익 환수까지 하게 되면 사실상 재건축 추진은 막히게 된다.
재건축추진단계가 막바지인 경우에는 부담금 규모도 적어 예정대로 추진하겠지만 추진위원회 구성 등 초기 단계에 있는 단지나 아직 추진위원회도 구성되지 않은 단지의 경우에는 포기가 잇따를 전망이다.
부동산뱅크 길진홍 팀장은 "강남권의 경우 막바지 단계에 이른 단지가 많아 부담금 규모는 크지 않겠지만 심리적으로는 위축될 수 밖에 없을 것"이라면서 "재건축아파트가격은 하향세가 지속될 것으로 봐야 할것"이라고 말했다.
내집마련정보사 함영진 팀장도 "재건축아파트가 이미 조정을 받고 있기는 하지만 1.4분기에 급등했던 것과 비교하면 조정폭이 아직 미미해 가격에 대한 부담이 여전히 있는 상황"이라면서 "재건축아파트에 대한 매수세가 크게 줄어들 수 밖에 없다"고 말했다.
신규 공급 줄어들 수도 있어
재건축 부담금을 물리기 위한 법적 토대는 갖춰졌지만 실제 시행과정에서는 많은 논란이 발생할 전망이다. 법이 시행되기도 전부터 가장 논란이 많을 것으로 우려되는 부분은 개발부담금을 조합원들에게 어떻게 부과하느냐는 것.
법률은 초과이익을 준공시점의 주택가격에서 추진위원회 승인시점의 주택가격, 개발비용, 정상집값상승분 등을 빼서 계산한 뒤 이를 조합원들에게 나누도록 하고 있다.
문제는 조합원별로 아파트를 취득한 시점이 다르다는 것. 또 실제 구입가격이 공시가격보다 훨씬 높았던 것을 고려하면 실제로는 차익이 없는 조합원도 있을 수 있다. 이런 경우에 분담 규모를 놓고 논란이 끊이지 않을 전망이다.
법률은 조합원별 부담금 배분비율을 관리처분계획에 명시하도록 하고 있는데 이런 문제가 소송 등으로 이어질 경우 관리처분계획을 제출하는 데만도 몇 년이 소요될 수 있다.
또 다른 문제는 개발부담금은 '미실현 이익'을 근거로 매겨지는 데 향후 아파트를 팔아 실현할 때의 이익이 부담금 납부시점의 이익에 미치지 못할 경우에 어떻게 하느냐다.
부담금은 지금 팔 경우 어느 정도의 차익이 생기는가를 보고 부과되지만 실제 이익이 기대에 미치지 못하는 경우, 즉 집값이 하락하는 경우가 없으라는 법은 없다.
강남의 한 재건축추진위원장은 "현실을 잘 모르고 마련된 조항도 많아 실제 집행과정에서는 조합원간의 이해 다툼과 조합원이 조합을 상대로 한 분쟁제기 등이 끊이지 않을 것"이라고 말했다.
또 일각에서는 재건축이 막힘에 따라 강남권 등에서는 신규 주택 공급이 줄어 기존 주택 가격의 불안정을 유발할 것이라는 우려도 나오고 있다.
조인스랜드 함종선 기자
