건설사의 ‘밀어내기 분양’으로 인한 주택 공급 과잉이 2018년 준공 후 미분양 사태로 이어질 수 있다는 국책연구기관의 전망이 나왔다. 3일 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원이 낸 ‘최근 아파트 분양 물량 급증의 함의’라는 제목의 보고서 내용이다.
보고서에 따르면 올해 건설사는 49만 호에 달하는 아파트를 분양했다. 2000~2014년 평균(연 27만 호)의 2배에 육박한다. 여기에 아파트가 아닌 형태의 주택까지 더하면 올해 주택 공급 물량은 약 70만 호로 뛴다. 2011년 이후 늘어난 가구 수(연평균 27만 호)와 멸실된 가구(연평균 8만 호)를 합해 추산한 국내 신규 주택 수요는 연 35만 호 정도다. 올해 새로 공급된 주택 물량(70만 호)의 절반에 그친다. 송 연구위원은 “올해 주택 분양 물량은 한국 경제의 기초적인 주택 수요와 비교해 이례적으로 높은 수준”이라고 지적했다.
실증 분석에 따르면 준공 후 미분양 물량은 그해 주택 수요 만큼이나 3년 전 이뤄진 분양 물량의 영향을 많이 받았다. 송 연구위원은 분양 물량이 1% 늘어나면 3년 후 준공 후 미분양 물량이 0.3% 안팎 늘어난다고 추정했다. 올해처럼 주택 수요가 2018년에 양호하더라도 미분양은 지난해보다 약 5000호 많은 2만1000호를 기록하겠다고 전망했다. 경기나 주택담보대출 이자 부담, 주택 가격 상승률에 변함이 없다는 전제 아래에서다.
경기도 나빠지고 이자 부담도 늘고 주택 가격마저 크게 오르지 않는다면 상황은 더 나빠질 수 있다. 2018년 준공 후 미분양 주택 수 추정치는 최대 3만 호로 치솟는다. 앞으로 3년간 경제성장률이 1%포인트(연간 0.33%포인트) 하락하고, 주택 가격 상승률과 대출 금리의 차이가 0.6%포인트에 불과하다는 가정 하에서다.
송 연구위원은 “준공 후 미분양 물량이 증가하는 것은 이미 열악한 건설업의 수익성과 현금 흐름을 더 악화시킬 가능성이 있다”며 “총부채상환비율(DTI) 규제를 받지 않는 아파트 집단 대출도 가계부채와 관련한 경제 불확실성을 확대시키는 요인이 될 수 있다”고 지적했다. 그러면서 “최근 분양 물량 급증이 중장기적으로 주택ㆍ금융시장에 초래할 수 있는 잠재적 위험에 대비할 필요가 있다”고 했다. 그는 또 “아파트를 분양하면서 집단대출을 해줄 때 개인신용평가 심사를 강화하고 부실 건설업체 구조조정이 지연되지 않도록 조치가 있어야 한다”고 제안했다.
세종=조현숙 기자 newear@joongang.co.kr
