2차 모기지 융자를 연체했다면 은행과 협상을 통해 원금 삭감이나 융자조정을 시도해보는 것이 좋다.
주택가격이 많이 회복됐다. 이제 웬만한 주택들은 깡통수준(주택가치보다 융자금이 많은 경우)을 벗어났고 지역에 따라서 전성기적 가격을 넘어선 곳도 있다.
그러나 2차 모기지 때문에 깡통주택 수준과 비슷하거나 아니면 페이먼트하는데 어려움을 겪고 있는 홈오너들이 아직도 있다.
1차도 아니고 2차 페이먼트를 못했다고 집을 뺏기는 것은 너무 아깝다. 만약 2차 모기지 융자금을 연체할 상황이거나 이미 몇달치가 밀렸다면 어떻게 하는 것이 좋을까.
▶은행의 행동
홈오너가 2차 융자금인 홈에퀴티(He)나 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(Heloc)에 대해서 페이먼트를 연체하면 2차 은행도 차압을 추진할 수 있다.
하지만 2차 은행은 차압을 통해 집을 매각한 자금에서 1차 모기지 융자금을 갚고 난 후 나머지를 챙겨가야 하므로 흔히 벌어지는 케이스는 아니다. 또한 차압을 실시하려면 1차 은행에 통보해야 하고 승인도 받아야 한다.
2차 은행은 페이먼트가 연체되면 대략적으로 집 가치를 파악한다. 채무 회수를 위한 다양한 방법을 찾으려고 상황 판단을 하기 위해서다.
주택 가격이 1차와 2차를 합친 것보다 아주 높다면 차압을 시도할 수 있다. 그러나 주택에 걸려 있는 모든 융자금과 시세가 비슷해지면 은행들은 협상을 시도한다.
차압을 하게 되면 여러가지 비용이 발생하고 시간도 오래 걸리므로 2차 은행들은 가능하면 차압 대신 다른 방법을 제시하게 된다.
2차 은행이 페이먼트를 연체했거나 재정적으로 힘든 홈오너에게 주는 옵션은 대략 다음과 같다.
-융자조정: 홈오너의 재정상태에 대한 자료를 분석해서 1차 모기지처럼 융자조정을 해주는 것이다.
-페이먼트 연기: 홈오너가 실직 등으로 페이먼트를 하는데 있어서 어려움을 겪고 있다면 6개월이나 1년 정도의 특정 기간동안 페이먼트를 하지 않고 연기해주는 방식이다.
-상환금 조정: 매월 페이먼트하는 금액 중 일부를 삭감해주기도 한다. 한달에 500달러를 내고 있었다면 절반을 깎아서 250달러만 내는 것이다. 기간은 보통 1년인 경우가 많다.
▶홈오너의 선택
우선 집 가격이 모든 은행 융자금보다 훨씬 많다면 집을 팔아서 2차 모기지를 해결할 수 있다.
그러나 시세와 융자금이 비슷하다면 은행측이 제시한 옵션중 하나를 선택해야 된다.
아니면 융자를 바꿔도 된다.
1차와 묶어서 30년 고정으로 가면 상환 기간이 길어지고 1차로 합쳐지므로 이자율도 내려간다. 대부분의 2차 이자율은 1차 보다 높은 편이다.
페이먼트를 연체해서 크레딧이 벌써 나빠진 상태라면 은행과 협상하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 홈오너가 은행을 상대로 협상을 요구하는 것이다.
50대 한인 윤모(풀러턴)씨는 최근 은행으로부터 2차 융자를 탕감 받았다. 윤씨에게는 1차 모기지만으로 깡통수준은 벗어 났지만 항상 2차가 부담이었다.
수입이 줄어든 윤씨는 지난해 은행측에 재정적으로 힘들다는 서류를 보내고 1년 동안 페이먼트를 절반만 냈다. 하지만 1년이 지나면서 다시 3개월 정도 페이먼트를 하지 못했다.
이때 은행측에서는 차압을 하겠다고 메일을 보내고 전화를 하는 등 계속 으름장을 놨지만 윤씨는 경제적으로 힘들다는 상황을 잘 설명했다.
그로부터 2주 후 윤씨는 은행으로부터 융자금 15만 달러 전액을 탕감했다는 메일을 받고 2차 융자를 해결했다.
물론 윤씨의 케이스가 모든 홈오너와 모기지 은행에게 적용되는 것은 아니다.
하지만 모기지 전문가들은 "은행마다 해결하는 방법이 다 다르기 때문에 페이먼트를 연체한 경우라면 쉽게 포기하지 말고 은행측과 협상해서 융자금을 일부라도 줄여 보는 것이 가장 좋은 해결책"이라고 조언했다.
박원득 기자
