계약금 보내기 전, 내 맘대로 계약 해제할 수 있을까?

[이혜진기자] 올해 안에 내 집 마련 하는 것을 계획했던 A씨는 몇 개월간 발품을 판 끝에 마음에 드는 집을 찾았습니다. 부동산 중개업소에서 매매계약서를 작성하고 계약금은 계약 다음날 보내기로 했습니다.

계약을 마치고 집으로 돌아가던 중 다른 중개업소에서 방금 계약한 집보다 싼 급매물이 나왔다는 연락을 받았습니다. 발길을 다시 돌려 급매물을 확인했는데 계약한 집보다 더 마음에 들었습니다.

A씨는 어차피 계약금 입금도 안 한 상태로 계약서만 썼으니 계약을 해제해도 별 문제 없겠다는 생각이 들었습니다. A씨처럼 계약금을 안 낸 상태라면 매도인에게 일방적으로 계약 해제를 요구할 수 있을까요?

대부분의 사람들이 잘못 알고 있는 것이 계약금을 내지 않으면 쉽게 계약을 해제할 수 있다고 생각합니다. 하지만 오히려 그 반대입니다. 계약금을 내지 않은 경우가 계약의 구속력이 더 강하다고 볼 수 있습니다.

민법에서는 계약의 성립을 거래 당사자간의 의사합치로 이루어진다고 정하고 있습니다. 계약을 위해선 어떠한 방식도 필요로 하지 않습니다. 따라서 꼭 계약금을 걸어야 계약이 성립되는 것은 아닙니다.

계약 성립은 쉽지만 해제는 쉽지 않습니다. 민법 제565조의 계약금 해제에 관한 규정을 보면 다른 약정이 없다면 계약금을 낸 사람은 계약금을 포기하고, 계약금을 받은 사람은 그 배액을 생환해야 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다.

판례에서는 계약금이 교부된 때는 계약금 정도의 손해를 감수하면 일방적으로 계약을 해제할 수 있다고 추정하고 있습니다. 다시 말해 계약금이 수수되지 않은 계약은 일방적으로 해제권을 행사할 수 없다는 의미입니다.

계약은 신중하게, 마음에 걸리는 부분은 별도 약정해야

또 다른 판례에서는 계약을 일방적으로 포기하기 위해서는 약속했던 계약금을 지급해야 매도인의 동의 없이 계약을 해제할 수 있다고 판시하고 있습니다.

따라서 A씨의 경우 매도인의 동의 없이 계약을 일방적으로 해제하기 위해선 계약금으로 약정한 금액을 매도인에게 지급해야 가능 합니다.

결론적으로 계약금이 없는 계약을 해제할 수 있는 경우는, 먼저 계약당사자간에 특별한 해제사유를 약정한 때입니다. 예를 들어 약정한 기일까지 건물이 준공되지 않는다면 계약을 해제할 수 있다는 등의 약정한 경우입니다.

또는 상대방이 계약이행을 지체하거나 법정 해제 사유가 있는 경우입니다. 계약금 교부자가 약정한 기일이 지나도록 계약금을 지급하지 않는다거나 건물이 멸실 되는 등 계약을 이행할 수 없는 사유가 발생한 경우를 들 수 있습니다.

덧붙여 계약금의 일부만 지급한 경우에도 계약금이 전부 지급돼야 상대방의 동의 없이도 계약을 해제할 수 있습니다.

따라서 부동산 계약을 진행할 때에는 항상 신중하게 고려한 후 결정해야 합니다. 위 사례에서 보듯이 계약을 하는 것은 당사자 간의 합의만 있다면 쉽게 체결할 수 있습니다. 하지만 일방적으로 해제하는 것은 쉽지 않습니다.

계약금을 지급하기 전이라고 쉽게 계약을 해제할 수 있다는 생각은 금물입니다. 계약을 체결하기 전, 마음에 걸리는 부분이 있다면 계약 상대방과 충분히 협의한 후 따로 약정을 달아 추후 발생할 수 있는 갈등을 예방해야 합니다.

<저작권자(c)중앙일보조인스랜드. 무단전제-재배포금지.>