내리막길 오피스텔 수익률…반등할까?

조인스랜드

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[최현주기자] 넘치는 공급으로 투자 ‘빨간불’이 들어왔던 오피스텔 시장.

지난 2~3년새 공급은 급증하고 분양가는 상승하면서 임대수익률 하락을 면치 못했다. 그런데 최근 분위기가 사뭇 달라졌다. 시장의 ‘자정능력’이 작용한 것일까. 투자 환경이 조금씩 나아지고 있다.

우선 공급이 줄었다. 국토부에 따르면 올 1분기 오피스텔 건축 인허가 면적은 지난해 같은 기간보다 37.7% 감소한 56만739㎡다.

착공면적도 39.2% 감소해 41만6045㎡ 수준이다. 전문가들은 “공급이 급증하면 임대료가 하락하고 공실이 생길 수 있어 투자자 입장에선 치명적”이라고 말했다.

인허가 면적, 착공면적 동반 감소

치솟던 분양가가 내린 것도 긍정적인 영향을 미친다. 그간 공급이 늘면서 경쟁이 치열해지고 미분양이 생기자 업체들이 가격 조정에 나선 것이다.

에프알인베스트먼트 조사에 따르면 서울 오피스텔 분양가(6월 말 기준)는 3.3㎡당 평균 1266만원으로, 지난해 12월(3.3㎡당 1283만원)보다 17만원 내렸다.

수도권도 3.3㎡당 1094만원에서 6개월만에 1017만원으로 하락했다. 에프알인베스트먼트 조형섭 대표는 “분양가 거품이 서서히 걷히고 공급 물량도 줄어들고 있어 투자여건이 조금씩 나아지고 있다”고 말했다.

공급이 줄고 가격이 내려가자 가팔랐던 임대수익률 하락세가 멈췄다. 올 2분기 서울 오피스텔 평균임대수익률은 5.6%로, 1분기보다 0.03%포인트 하락하는데 그쳤다.

준공 물량 많아 아직까지 조심해야

지난해 4분기 대비 올 1분기 수익률 하락폭은 0.14%다. 수도권도 올 1분기 수익률은 전분기보다 0.16%포인트 떨어졌지만 2분기(1분기 대비)엔 0.05% 내렸다.

수익률은 오른 지역도 있다. 성동구(0.03%), 송파구(0.02%)는 수익률이 올랐고 영등포·중구는 보합세를 보였다. 강남구(-0.01%), 용산구(-0.02%), 관악구(-0.02%), 구로구(-0.02%) 등 그간 하락폭이 컸던 지역은 소폭 하락했다.

오피스텔 시장 분위기가 나아지고 있지만 아직까지 투자에 앞서 유의해야할 점이 많다. 공급은 줄었지만 입주물량이 많기 때문이다. 올해 입주했거나 입주 예정인 오피스텔 준공면적은 지난해보다 141.5% 증가한 41만3542㎡다.

수익률 하락폭이 크게 줄었지만 세금을 제하면 연 4%에 못 미치는 경우도 적잖아 예상 수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 평생자산관리연구소 이준일 대표는 “순영업소득을 기준으로 따지면 은행금리보다 낮은 상품도 많아 수익률은 보수적으로 검토해야 한다”고 말했다.

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