신규 분양 주택 양도세 5년 면제…입주 전 분양권으로 팔면 면제 없다

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[황정일기자] 4·1 부동산종합대책에 따른 양도소득세 면제 혜택이 본격화하면서 시장에선 혼란이 일고 있다. 대책 이후 국회 입법 과정에서 4·1 대책 원안과 달리 양도세 면제 기준 등이 대폭 바뀐 때문이다.

양도세 혜택 대상도 당초 오피스텔은 제외됐다가 추가되는 등 기준과 대상이 제각각이어서 정부 담당자조차 헷갈리는 상황. 기본적으로 양도세 면제 혜택 대상은 6억원 이하 또는 전용면적 85㎡ 이하 ‘주택’에 한정된다.

다만 오피스텔의 경우 주거용으로 쓰는 경우에 한해서만 이 혜택이 적용되는데, 신축 오피스텔만 해당한다. 양도세 면제 혜택 관련 궁금증을 Q&A로 풀어봤다.

-양도세 5년간 면제 기준일은

“계약일이 기준이다. 여기서 헷갈려서는 안 되는 게 있다. 양도세 혜택을 받기 위해선 올 연말까지 계약하면 되는데, 양도세 면제 시점은 취득일로부터 5년이다. 올해 계약했더라도 입주 예정일이 2014년이라면 2019년 이전에 팔 경우 양도 차익이 생겨도 양도세를 안내도 되는 것이다.”

-취득일로부터 5년이 넘은 뒤 팔았는데 양도차익이 생기면.

“이 경우 계산이 좀 복잡하다. 관련법에서는 ‘{양도소득 금액×(취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 - 취득 당시의 기준시가)/(양도당시의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)}’로 계산하도록 하고 있다. 여기서 중요한 건 기준시가다. 보통 양도세는 실거래가(신고 금액)를 기준으로 하지만 5년이 넘어 파는 경우 기준시가를 준용하게 돼 있는 것이다. 기준시가는 실거래가보다 통상 20~30% 낮기 때문에 기준시가를 산식에 넣을 경우 양도세가 일반적인 양도세 계산 때보다 줄어들 전망이다.”

-준공 후 미분양 주택인데 임대 사실이 있다.

“기획재정부에 따르면 정부는 임차 사실이 있는 준공 후 미분양 주택도 양도세 면제 혜택을 주기로 했다. 임차 사실이 있는 준공 후 미분양 주택이란 그 동안 미분양 문제를 해결하기 위해 각 건설사가 ‘애프터 리빙’ 등의 이름으로 공급했던 분양 조건부 전세 아파트를 말한다.”

-올해 매입한 재건축 대상 아파트가 철거되면.

“양도세 면제 대상 기준은 주택법상 주택에 해당하느냐에 달려 있다. 재건축과 재개발 등 정비사업 단지는 ‘관리처분인가’ 여부가 주택 판단의 주요 기준이 된다. 관리처분 인가 이전은 주택으로 보지만 관리처분 인가 이후는 멸실된 상태로 간주해 주택이 아니라 하나의 권리(입주권)로 본다. 따라서 관리처분 인가를 받은 뒤에 산 주택은 입주권이어서 양도세 면제가 안 된다. 일반 분양분은 양도세 면제 혜택이 있지만 조합원 입주권에는 없는 것이다.”

-분양권을 샀는데 분양권도 대상인가.

“신규 분양 물량을 산 경우 양도세 혜택을 받을 수 있지만 분양권을 매입한 경우에는 양도세 면제 혜택이 없다. 분양권은 재개발·재건축 입주권과 마찬가지로 주택이 아닌 주택에 들어갈 수 있는 권리이기 때문이다.”

-주거용 오피스텔의 기준은 뭔가.

“일단 오피스텔 역시 신규·미분양 신축 오피스텔 중 6억원 이하이거나 전용면적 85㎡ 이하여야 한다. 주거용으로 인정받기 위해선 해당 오피스텔 주소지에 주민등록 전입신고 등이 남아 있거나 취득일부터 60일 이내에 매입주택임대사업용 주택으로 등록해야 한다.”

-기존 오피스텔은 제외되나.

“개정안에서는 빠졌지만 정부는 주택과 마찬가지로 1세대 1 오피스텔을 보유한 사람으로부터 해당 오피스텔을 매입하면 면제 혜택을 부여할 방침이다. 1세대 1 오피스텔도 세법상으로는 1주택자로 간주되기 때문이다. 다만 주거용으로 사용된 경우에만 해당되고, 오피스텔 외에 다른 보유 주택은 없어야 한다.”

-자신이 지은 단독주택은 어떻게 되나.

“자기가 지은 단독주택 가운데 올 4월 1일부터 연말까지 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인도 포함)를 받은 주택도 양도세 감면 대상에 포함된다. 애초 기재부는 단독주택은 다른 사람이 신축·분양한 집을 매입하는 경우만 해당되고 개인이 거주 목적으로 지은 주택은 세 감면 대상에서 제외한다고 밝혀 논란이 심했다. 다만 단독주택도 전용 85㎡ 이하 또는 6억원 이하 조건은 만족시켜야 혜택을 받을 수 있다.”